专家称取消公摊会导致房价上涨 以套内面积计价是否可行?

2022-09-01 14:39:04 安信4娱乐 ()
专家称取消公摊会导致房价上涨 以套内面积计价是否可行?

  内蒙古自治区住建厅官网近日一则关于“取消公摊”的回复引发了行业热议,成为全国首个对取消公摊面积做出的官方回应。

  8月31日,新京报记者查询内蒙古自治区住建厅官网获悉,内蒙古自治区住房和城乡建设厅近期答复内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时称,“我厅将取消‘公摊面积’的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。”

  那么,值得关注的是,“取消公摊”究竟指的是什么?以套内面积计价的方式可推广吗,又是否会引发房价上涨呢?

  近日,内蒙古自治区住建厅官网一则关于“取消公摊”的回复引发了行业热议。 图/IC photo

  取消“公摊面积”内涵何在?

  根据王凤华《关于规范房屋“公摊面积”的提案》,目前,全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准,公摊面积确定具有很强的专业性,广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解,也不能直观地了解实际套内面积,且公摊面积因项目不同存在差异,造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

  对此,王凤华建议,在商品房交易中使用套内面积作为计价依据,对防止出现公摊面积无序增加,减少购房过程中的矛盾纠纷,维护老百姓切身利益具有积极作用。

  内蒙古住建厅回复称:我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据,已经实施多年,并且已有法律法规确认,如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度,明确套内建筑面积的概念及计价方式,做好宣传、普及和解释论证工作,设置合理的过渡期,以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡,因此实施的难度较大、周期较长。

  实际上,对于“取消公摊面积”的讨论由来已久。目前,我国多数城市是以建筑面积作为计价方式,建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。正是由于公摊面积不透明,市场上仍然有不少开发商在公摊面积上玩猫腻,刻意隐藏公摊面积。例如,近期山东青岛一楼盘业主就因“公摊面积过大”而维权,其113平方米的房子公摊面积就达到36平方米,公摊系数在40%以上,令业主感觉实际居住面积“缩水”。

  该案例一时间引发业内关注,“取消公摊”的呼声也越来越大。不过,客观来看,由于公摊面积是指“公共建筑面积的分摊”,包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、公共门厅等,这部分公摊面积是客观存在的,因而不存在取消一说。而业内呼吁的“取消公摊面积”的说法,更多的是指向商品房销售时的计价方式。

  对此,北京金诉律师事务所主任王玉臣表示,公摊面积之所以出现“人人喊打”的局面,不在于公摊的客观存在,而在于一些开发商利用公摊面积大做文章,从中谋取利益。而解决公摊面积沉疴的关键在于改变商品房销售计价方式,让公摊部分做到公开透明。

  也就是说,“取消公摊面积”这一说法并不是指取消公共设施和服务,而是指取消将公共部分的成本捆绑在房屋销售中的这种做法,从而减少模糊地带。

  以套内面积计价是否可行?

  那么,取消公摊面积,以套内面积计价是否可行呢?

  广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“以套内面积计价,是可行的。因为我们在买房的时候,本来就包括套内面积和共享部分,而共享部分涵盖的内容是很清晰的。在实际操作中,有两个价格,一个是按照全部面积(即建筑面积)计算多少钱,另一个是按照套内面积计算多少钱,这是完全可行的。”

  事实上,重庆早在2002年就率先实行商品房销售按“套内建筑面积”计价。2002年6月,重庆市人大常委会通过《重庆市城镇房地产交易管理条例》,其中第十三条明确,商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格,并载入商品房买卖合同;交易当事人发生面积纠纷时,应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

  需要指出的是,这里重庆市以套内建筑面积为计价方式,而套内建筑面积并非套内使用面积。

  根据现行的《房产测量规范》规定,房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。而套内使用面积则包括卧室、起居室(厅)、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁柜等使用面积的总和。

  也就是说,套内建筑面积计量时,仍然需要关注计算到套内的墙体面积和阳台建筑面积,这两个面积并非固定的,它们也会影响到实际的使用面积。

  而涉及到房屋的其它费用,重庆也有样本,比如,在收取物业费、取暖费的时候,按建筑面积计算,而收取精装费用时按套内建筑面积计算。

  不仅仅是重庆样本,实际上,住建部也在从全国层面上推进计价方式的变革。2019年住房和城乡建设部官方网站公布的《住宅项目规范(征求意见稿)》中,明确指出:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

  由此来看,住建部提出的“以套内使用面积进行交易”的方式比目前实行的重庆样本更进一步,套内使用面积更直观地贴合了人们实际使用面积,若推行以此计价,购房者就更容易理解,即“所见即所得”。但是,目前这一计价方式并未在全国层面得到实行。

  套内面积计价会影响房价吗?

  取消公摊面积、以新的计价方式来进行交易,也引发了不少购房者的担忧:“羊毛出在羊身上”,自己还是要为公摊部分买单,但是这样会导致房屋单价的抬升。

  比如,一套住宅的建筑面积为120平方米,套内面积为90平方米,如果按照建筑面积为标准计算,单价为30000元/平方米,那么该套房屋的总价为360万元;如果按照套内面积为标准计算,单价则为40000元/平方米,总价依然为360万元。

  公摊建筑面积实际上最后也是为业主所使用。通俗来说,这部分的成本也是加在套内面积里的。按照目前重庆房地产市场的普遍情况而言,套内建筑面积计价约等于建筑面积计价的1.2倍左右。对开发商而言,这些成本是真实存在的,并不会因为不同的计价方式而使成本消失。

  对此,李宇嘉建议:“计价的时候,应该将套内面积和建筑面积标注出来,让购房者很清楚地知道。另外,包括公摊的部分也应该透明化,比如公摊的面积有多大,公摊包括哪些部分,每个公摊部分的面积有多大,这些在交易时也应该明确,这是最重要的。”

  事实上,取消公摊面积的效果可能表现在,房屋的单价会相对升高,但整体总价不变,也就是说,只是改变了计算方法,而并非会引发实际意义上的房价上涨。

  不仅如此,从另一角度看,这也对于开发商的产品规划能力提出了更高的要求,因为规划和设计问题而导致分摊面积增多的话,在同样的总价下,单价或会变高,那么购房者可能就不会认账。

  王玉臣也建议:“要解决公摊不透明的问题,需要从三个阶段做到公摊部分、公共部分的公开透明,并明确列入相关的购房合同、业主公约、物业服务合同当中。其一,一开始预售的时候,就在售楼处明确公开;其二,交房的时候,在交房现场明确公开;其三,入住后,在小区常用的公开栏进行日常公开明示,并将相关收支也一一公开。”


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