已有38个城市可下调房贷利率了 今年楼市能起来吗?

2023-01-10 15:37:40 安信4娱乐 ()
已有38个城市可下调房贷利率了 今年楼市能起来吗?

  已有38个城市可下调房贷利率了,今年楼市能起来吗?2023年刚开始,楼市新政就一个接着一个。这不,国家相关部门发话了:首套房贷利率该降就降。

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  1月5日晚,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

  也就是说,房价连跌3个月的城市,首套房贷利率就能降。

  据华泰证券研报统计,在70城中共有38个城市2022年9—11月新建商品住宅销售价格环比同比持续下降,可以在2023年Q1自主决定下调、取消或维持首套房贷利率下限。其中包括天津、厦门、郑州、武汉、温州等。

  就在同一天,住建部部长倪虹接受央视记者的采访时表示:

  对于购买第一套住房要大力支持,首付比、首套利率该降的都要降下来;对于购买第二套住房的,要合理支持……对于购买三套以上住房的原则上不支持,就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

  意思很明显,就是支持刚需,是希望把首套房的首付比例和房贷利率打下来,把房地产市场拉起来。

  更何况,房地产的复苏,对2023的经济尤为关键。

  关于三驾马车,北京大学国家发展研究院金融学的徐远教授如此分析:

  消费是“慢变量”,取决于千家万户的恒常收入,不能指望消费拉动经济增长;出口是“外变量”,世界经济减速,全球供应链调整,双重压力下中国出口难言增长;投资是“自变量”,但基建空间不大,制造业受制于企业盈利和技术周期,房地产成为明年经济的胜负手。

  与此同时,从大宗消费来说,难有能与房子所媲美的项目。房地产行业关联到钢铁、金属、建材、家装、家电等数十个上下游产业链,无论是稳经济、保就业,还是促销费,都紧密关联。

  然而,当前的房地产市场尚未传来复苏的好消息,于是就有了新政、利好消息不断。

  那么,问题来了,前文提到的降首付比例,降房贷利率等政策,还有多少空间?

  过去一年,房贷利率已有了不少的降幅。

  对此,大成基金副总经理兼首席经济学家姚余栋曾建议——尽快开发“首套住房贷款支持工具”。

  具体是:利率在LPR基础上大幅度下降,可考虑5年LPR4.3%-100BP=3.3%,比国债10年略高即可,支持广大年轻人与新市民首次购房。

  他的建议具有可行性吗?当前的首付比例和房贷利率究竟还有多少下降空间?这项利好政策对房地产影响几何?下面就来看看大头的分析。

  在央行和银保监会的文件中,没有明确的贷款利率下浮空间的限制。文件的表述是:下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

  住建部官员谈到了首套房首付比例:对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。也没有给出一个明确的首付比例。

  这意味着,理论上可以由各家贷款商业银行根据项目,根据贷款人的信用情况自行确定。理论上可以下降到3%,甚至更低。

  因此,我同意姚余栋的观点,利率在LPR基础上大幅度下降,可考虑5年LPR4.3%-100BP=3.3%。

  中国房地产市场,住房保障和市场化之间,不是平滑的无级变速,而是割裂的。

  要么就享受保障性住房,现在保障性住房的形态主要是公租房;要么就是市场化购买商品房。

  现在部分城市如杭州在探索共有产权房制度,试图在住房保障制度和市场化之间,做一个平滑的5—10年的过渡,这种探索是有益的。

  多年来我们也一直在呼吁,专门的政策性银行、住房贷款银行,可以以较低利率贷给首次置业者,但迄今一直没有成立。

  给予年轻的首次置业者大幅度的优惠利率,减轻他们的按揭贷款压力,不仅能稳定房地产市场,也能稳定进入城市的新型人群,稳定他们的预期和消费,最终有利于整个经济的良性循环。

  就当前来说,房地产市场的危机表现为:部分民营房地产企业违约爆雷,烂尾楼现象,以及烂尾楼断供潮。

  但危机的实质,是预期和信心的危机。正因如此,房地产市场的问题,不是房地产单一领域能解决的。

  如果要在房地产领域寻找突破口的话,还是应该大幅降低LPR,让新购房者和存量购房者都受益,稳定预期,提振信心。

  二线城市可参照2014年的做法,解除至少是松动限购政策,例如可以让外地人购一套,释放被压抑的需求,搅动市场、激活市场。

  一旦强二线城市稳定,市场信号可能会向弱二线城市和三线城市传导。

  当然,市场真正的复苏,需要全社会各阶层,信心和预期的恢复,这不是一个简单的问题。

  尽管在过去一年里,许多城市的房价在降,甚至有些降幅达20%,但许多购房者依然买不起。再加上当前市场处于低迷和波动期,大家很犹豫,更不敢出手。

  从这个角度,降首付首先表明了国家的态度,而且有些城市还提高了公积金的贷款比例,这些举措其实是稳定首次置业者的预期,是让他们在未来一段时间对房地产市场有信心的一个重要砝码。

  但当前的问题是,由于疫情影响收入下滑,加剧了供需错位。因为目前开发商新建的商品房多以改善房、精装修、小三房为主,导致新房价格不低,所以即便降低首付、降低首套房的贷款利率,效果也有限。

  真正的突破口在于,想办法让刚需买得起房子。

  房地产市场存在一个梯度消费理论,当前的问题是刚需买不起房子,这使得有改善性需求的购房者卖不掉自己的房子,也就无法买改善房,最终导致整个市场的流动性降低。如此一来,整个梯度消费就无法通畅。

  而要想打通房地产梯度消费的循环,最关键的还是要从顶层设计入手,增加共有产权房的供应。

  其中的步骤应该是:第一步让买不起商品房的刚需先上车,第二步让他们把共有产权房买下来,第三步他们将来卖掉共有产权房去买刚需盘,第四步再卖掉刚需房换改善房,从而实现梯度消费。

  这才是急刚需所急,要想办法加大一二线热点城市共有产权房的供应比重,从根本上解决刚需上车难的问题。

  目前首套房的首付比基本已接近下限水平,首付2—3成相对比较适合,下降的空间已经非常有限。

  关键是置换需求能不能也按首套的政策执行,即手中只有一套房,“卖一买一”也按首套政策执行,这样才可以更有效带动市场需求提升。

  目前LPR4.3%,这一利率水平相对于前几年低了不少,但考虑到叠加2023年拉动经济的因素,LPR本身依然存在下调空间,首套房贷利率下行的概率依然较大,尤其是房价下行城市,首套房贷利率可以下行的空间更大。

  我同意首套房在LPR基础上进行大幅度调整,幅度根据城市不同需要有所区别,尤其是部分市场降温过大的城市,大幅下降100个基点,甚至低于同期国债水平都是可行的操作。

  首套房都是刚需,对于此类自住群体提供更大程度的保障,并不为过。

  不过值得关注的是,当下房贷政策对于居民的需求拉动力已经明显趋弱,这一政策对于稳定楼市会起到一定作用,但对市场热点的提升或较为有限。

  除了首套住房贷款利率政策的动态调整外,对于改善性需求的政策市场亦十分期待,包括首付、利率及交易税费都有着较大的可调整空间,以更好保障居民合理的居住需求。

  房地产企稳回升,是供需两侧逐步走上正轨后的正常表现,以往影响房地产市场的重要因素在2023年都有明显改善,包括供给侧融资支持逐步到位,疫情政策优化给予了更强的市场增长预期,需求侧政策不断发力,都是支持房地产市场逐步企稳的重要支撑力。

  预计2023年市场的销售数据从二季度开始会止跌企稳,同时下半年的开发数据及一二手房成交量或明显超过去年同期水平,2023年房地产市场总体好于去年概率大大增强。


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